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  • AutorenbildCarmen Anderegg

Es ist lästig, aber wohl jedem schon passiert: Man hat den Geschirrspüler mit schmutzigem Geschirr gefüllt, will sie starten, aber nichts geht mehr. Oder man sitzt auf einem Berg Schmutzwäsche und will die Waschmaschine starten, aber nach dem Einrasten des Türschlosses bleibt das Bedienfeld schwarz. Neben nicht funktionierenden Elektrogeräten, auf welche wir täglich angewiesen sind, können auch andere Dinge unser Wohlbefinden im trauten Heim beeinträchtigen, z.B. eine Store die sich plötzlich nicht mehr bedienen lässt, Wasser das nicht mehr abläuft oder Spuren von Schimmel an Wänden und Fenstern.


Was nun?


Als Eigenheimbesitzer ist klar, dass man entweder selbst Hand anlegt oder zeitnah einen Handwerker aufbietet, um das Problem zu beheben. Auch wer die Kosten zu tragen hat, ist in der Regel klar: Der Eigentümer (sofern keine Ansprüche gegenüber Dritten geltend gemacht werden können, z.B. Garantieansprüche, Schadenersatzansprüche, etc).


Komplizierter verhält sich das Ganze, wenn man in einer Mietliegenschaft wohnt. Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) widmet dem Thema «Mängel während der Mietsache» in den Art. 259 ff. OR ganze 10 Artikel, was bereits indiziert, dass es sich nicht um ein triviales und unbedeutendes Thema handelt. Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Mängeln, welche durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, welche vom Mieter auf eigene Kosten vorzunehmen sind (Art. 259 OR) und den übrigen Mängeln, für welche in der Regel der Vermieter aufzukommen hat.


Zum sog. «kleinen Unterhalt» nach Art. 259 OR gehören z.B. die Instandhaltung der Installationen, Armaturen und Apparate in Küche und Bad (Duschschlauch, WC-Deckel, Kühlschrankeinrichtungen, etc.), der Ersatz von elektrischen Schaltern, Steckdosen und Sicherungen sowie das Entstopfen von Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung. In der Regel fallen Arbeiten, die eine Kostengrenze von Fr. 150.00 bis Fr. 250.00 pro Fall nicht überschreiten zum vom Mieter zu tragenden «kleinen Unterhalt».


Übersteigt ein Mangel den «kleinen Unterhalt», ist es wichtig, den Mangel möglichst zeitnah der Vermieterschaft zu melden. Dies gilt umso mehr, wenn Folgeschäden drohen (z.B. bei einer defekten Wasserleitung).  Sodann hat der Mieter diverse Mängelrechte. Er kann vom Vermieter insbesondere verlangen, dass er den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt und/oder Schadenersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 OR und Art. 259b –259f OR). Dringend abzuraten ist davon, als Mieter den Mietzins eigenmächtig «herabzusetzen» und nicht oder nur teilweise zu bezahlen. Man riskiert damit eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Man ist einzig dazu berechtigt, den Mietzins bei der hierfür vorgesehenen Stelle, meist der Schlichtungsstelle, zu hinterlegen, wobei dies zuerst mit einer angemessenen Frist schriftlich anzudrohen und in der Folge – bei nicht fristgemässer Mängelbehebung – der Vemieterschaft auch schriftlich anzukündigen ist (Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g f. OR).


Zu ergänzen ist, dass nicht jede kleinste Unschönheit einen Mangel darstellt, der zur Ausübung der Mängelrechte von Art. 259a ff. OR berechtigt. In die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen sind insbesondere auch der Zustand des Mietobjekts bei Vertragsschluss, die Höhe des Mietzinses, das Ausmass und die Dauer der Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mangel etc. So kann man z.B. nicht eine günstige Altbauwohnung einziehen und dann verlangen, dass die Fenster alle ersetzt werden, weil diese aussen teilweise etwas abgeblättert sind oder nicht dreifach verglast. Was die Berechtigung zur Herabsetzung des Mietzinses anbelangt, orientiert man sich in der Regel an Präjudizien (Entscheide von Gerichten und Schlichtungsstellen in anderen Fällen, vgl. untenstehender Link des Mieterverbandes), wobei aber die Umstände des konkreten Einzelfalles immer speziell in die Würdigung miteinzubeziehen sind.


Abschliessend ist festzuhalten, dass es in der Regel sinnvoll ist, auf beiden Seiten Fingerspitzengefühl walten zu lassen. Es handelt sich schliesslich um eine langfristige Vertragsbeziehung und die rechtliche Durchsetzung von Ansprüchen ist nicht nur in monetärer Hinsicht aufwändig, sondern auch zeitintensiv und psychologisch belastend.

 

 


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